Dans le cadre de votre déclaration annuelle de votre LMNP / LMP, nous détaillons les charges déductibles autorisées par l’administration fiscale.

Avant de débuter cet article, vous devez savoir que la déduction des charges peut se faire uniquement si vous avez opté pour le régime réel. En effet, si vous avez opté pour le régime Micro-BIC, vous ne pourrez pas déduire les frais réels et l’amortissement du bien immobilier. Cependant vous bénéficiez d’un abattement de :

  • 50% pour la location classique
  • 71% pour la location en meublés de tourisme

Chaque régime ayant des avantages et inconvénients. Nous vous invitons à consulter notre article « Comment choisir entre le régime réel simplifié et le régime micro » afin d’opter pour le régime le plus adéquat à votre situation. Vous pouvez également essayer notre outil de simulation afin de vous permettre de vous faire une idée chiffrée de votre projet et de votre fiscalité.

Les charges déductibles sont les dépenses qui ont été engagées dans le cadre de l’exploitation de la location du bien. A noter que toutes les charges ne sont pas intégralement déductibles au cours de l’année où la dépense a été engagée. En effet, il existe des charges déductibles et des charges déductibles à amortir.

Les charges courantes

Les charges courantes concernent les charges récurrentes ou ponctuelles mais qui concernent la gestion de votre activité en meublé.

A titre d’exemple, si vous payez en cours de l’année des charges de copropriété à hauteur de 1 000 €. Vous pourrez déduire à hauteur de 1 000 € ces frais.

Nous vous fournissons ci-dessous une liste des charges déductibles, vous permettant de comprendre les catégories de charges que vous pourrez déduire chaque année.

Les charges déductibles non amortissables sont :

  • Les charges fixes telles que l’eau, le gaz, l’électricité, le téléphone et internet
  • Les charges de copropriété
  • L’assurance propriétaire non occupant
  • L’assurance loyers impayés
  • La taxe foncière du bien
  • La CFE (cotisation foncière des entreprises)
  • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier de la souscription du prêt
  • L’assurance emprunt
  • Les frais de publicité
  • Les honoraires d’agences immobilières
  • Les dépenses d’entretiens et de réparation (inférieurs à 600€ TTC)
  • Le mobilier (inférieur à 600TTC prix unitaire)
  • Les honoraires de gestion locative
  • Les frais de diagnostic du bien ainsi que les honoraires d’évaluation

Les charges amortissables

L’intérêt du régime réel est de pouvoir amortir sur plusieurs années le bien immobilier en décomposant la valeur du bien immobilier. Cependant en plus du bien immobilier, certains frais entreront également dans la catégorie des immobilisations et subiront un amortissement sur plusieurs années.

Contrairement aux charges courantes, qui seront déduites sur l’année écoulée seulement.

A titre d’exemple, si vous effectuez 15 000 € de gros travaux pour votre bien, ces 15 000 € de charges seront étalés sur 10 années. Par conséquent, même si vous avez payé 15 000 € sur l’année écoulée, vous pourrez bénéficier dans votre résultat de l’année uniquement de la quote-part de 1/10 pour notre exemple. Du coup, l’impact sera de 1 500 € en charges (15 000 € / 10 ans).

Par la suite, chaque année vous pourrez continuer à déduire 1 500 € par année sur les 9 années suivantes.

La durée d’amortissement dépend de la nature de la charge, un canapé ne sera pas amorti sur la même durée que des gros travaux de rénovation.

Les charges déductibles à amortir :

  • Le bien en lui-même
  • Les frais de notaire
  • Les travaux de réparation et d’amélioration (supérieur à 600€ TTC prix unitaire)
  • Le mobilier (supérieur à 600€ TTC prix unitaire)

A savoir que la comptabilité d’un LMNP est tenue en recette/dépense, la charge ne peut être déduite que si elle a été payée.

Enfin, il ne faudra pas oublier de conserver vos factures et justificatifs en cas de contrôle de l’administration fiscale.

En créant un compte sur Declaration-lmnp.fr, vous serez accompagné dans la gestion de votre comptabilité, de plus, vous pourrez télécharger vos justificatifs pour les archiver, ils seront conservés sur nos serveurs afin que vous puissiez les retrouver plus facilement.

Par ailleurs, pour l’activité LMP, vous pourrez déduire vos cotisations sociales.