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La valeur d’un bien immobilier a une importance primordiale dans vos simulations et investissements car il s’agit du point central du régime du LMNP / LMP. Étant donné que l’amortissement comptable et fiscal du bien immobilier prend comme base la valeur du bien immobilier, il faut donc connaître les règles pour être sûr de bénéficier au maximum du régime meublé.
Le bilan d’un LMNP / LMP
Pour comprendre comment fonctionne un LMNP / LMP il faut d’abord comprendre comment fonctionne la comptabilité d’une activité en meublé.
La comptabilité d’un bien loué en meublé doit respecter les règles du PCG (plan comptable général) dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Dans ce contexte, chaque année, l’activité meublée doit présenter une liasse fiscale 2033 se traduisant par un bilan et un compte de résultat. Ce document permettra à l’administration fiscale de valider votre activité chaque année et ainsi calculer l’éventuelle imposition sur le résultat de l’activité en meublé.
Le bilan d’une société ou d’un LMNP / LMP se divise en deux parties :
- L’Actif : Représentant l’ensemble des éléments du patrimoine de la structure
- Le Passif : Représentant l’ensemble des dettes que détient la structure
Ainsi, le bien immobilier sera présenté à l’actif du bilan, car il s’agit bien d’une détention par l’activité en meublé. Chaque année, la valeur comptable du bien immobilier diminue en fonction de l’amortissement. Lorsque vous inscrivez la valeur du bien à l’actif du bilan lors de la création de votre LMNP / LMP, ce montant sera figé et ne pourra en aucun cas être modifié tout au long de la durée de vie de votre activité.
Attention : Si le bien immobilier a déjà fait l’objet d’une activité en LMNP / LMP, vous ne pourrez pas réutiliser ce bien pour la même activité.
La valeur à retenir
La valeur historique
Le Code Général des impôts prévoit que les immobilisations inscrites à l’actif du bilan, dont les biens immobiliers, doivent être comptabilisées à la valeur historique, c’est-à-dire à la valeur d’achat. Vous avez également la possibilité d’ajouter les frais d’acquisition comme les frais d’agences et les frais de notaire. Cependant sur option, vous pourrez également choisir de les mettre en totalité en charges pour pouvoir créer du déficit la première année (dans la limite autorisée par la loi).
L’inscription à l’actif pour la valeur historique fonctionne si vous avez acquis le bien immobilier la même année de création de votre statut de LMNP / LMP. Dans le cas contraire, une autre solution s’offre à vous.
La valeur vénale
Dans le cas de figure où vous vous retrouvez dans la situation où le bien immobilier a été acquis plusieurs années en arrière et que vous souhaitez passer en location meublée, il existe une échappatoire à l’inscription du bien immobilier à la valeur historique.
L’inscription à la valeur vénale est une possibilité très utile proposée par la loi lorsque vous transférez un bien immobilier de votre patrimoine privé vers votre patrimoine professionnel. Vous allez donc pouvoir inscrire la valeur réelle du bien immobilier, au jour de création de votre activité en meublé. Il est tout de même important de justifier cette valorisation par un expert compétent afin d’éviter un risque de requalification fiscale.
L’intérêt d’utiliser la valeur vénale est d’augmenter la valeur de vos amortissements chaque année afin de réduire votre résultat fiscal imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Plus-value sur le bien immobilier
Etant donné que vous réévaluez la valeur de votre bien immobilier, l’administration fiscale serait en droit de se demander si la différence entre la valeur vénale et la valeur d’acquisition, générant par définition une plus-value, doit être taxée à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values des particuliers.
Dans ce cas de figure, la loi prévoit qu’une vente est taxable uniquement en cas de cession onéreuse. En pratique, lorsque vous apportez votre bien à votre activité meublée, il n’existe pas de contrepartie financière, par conséquent vous n’avez pas de plus-value à déclarer auprès de l’administration fiscale.
Cependant, cela ne fonctionne pas pour le statut LMP. Nous vous conseillons de nous contacter si vous souhaitez réévaluer un bien immobilier dans le cadre d’une activité meublée professionnelle.
En conclusion, la valeur d’inscription d’un bien immobilier à l’actif d’un bilan doit être choisie minutieusement afin d’éviter les pièges et de ne pas prendre en compte un avantage fiscal supplémentaire dans le cadre de votre activité en meublé.
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