L’investissement dans l’immobilier locatif meublé représente une opportunité attractive pour générer des revenus complémentaires et bâtir un patrimoine solide. Parmi les stratégies d’investissement, l’indivision en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) se distingue par sa flexibilité et ses avantages fiscaux significatifs. 

La location meublée en indivision permet à plusieurs personnes de posséder et de gérer ensemble un bien immobilier, partageant les bénéfices et les responsabilités. Cette forme de propriété offre des avantages uniques, notamment en termes de gestion de patrimoine et d’optimisation fiscale. Cependant, comme toute stratégie d’investissement, elle comporte également les risques liés à l’indivision, qu’il est crucial de comprendre et de savoir gérer.

Qu'est ce qu'une indivision ?

L’indivision se réfère à une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes détiennent conjointement des droits sur un même bien immobilier. Chaque co-indivisaire possède une part du bien, sans qu’il soit possible de délimiter physiquement sa part. En termes de fiscalité et de gestion, cela implique que chaque décision relative au bien doit, en principe, être prise d’un commun accord par tous les co-indivisaires.

Dans le contexte immobilier, l’indivision est souvent le résultat d’un héritage, d’un achat conjoint entre partenaires non mariés, ou d’un investissement collectif. Chaque indivisaire détient une « part » du bien, qui correspond à une fraction de la propriété totale. Cette part est généralement proportionnelle à l’investissement initial de chaque co-indivisaire.

Exemples Pratiques

Exemple 1 : Indivision Successorale Imaginons une fratrie de trois personnes héritant d’une maison de leurs parents. La maison, évaluée à 300 000 euros, entre en indivision entre les trois frères et sœurs. Si l’héritage est partagé également, chaque frère ou sœur détient donc un tiers de la maison, soit une valeur de 100 000 euros. Dans ce scénario, pour toute décision concernant la maison (vente, location, rénovation), l’accord de tous les frères et sœurs est nécessaire.

Exemple 2 : Indivision entre Investisseurs Considérons deux amis qui décident d’acheter ensemble un appartement à but locatif. Un des amis investit 60 % du prix d’achat tandis que l’autre investit 40 %. Ils entrent donc en indivision avec des parts respectives de 60 % et 40 % dans la propriété. Si l’appartement génère des revenus locatifs ou s’il est vendu, ces revenus ou bénéfices seront partagés selon ces mêmes proportions.

Exemple 3 : Gestion d’une Indivision Prenons l’exemple d’une indivision entre quatre cousins possédant ensemble un immeuble de rapport. Ils décident de le louer. Pour cela, ils doivent se mettre d’accord sur les modalités de location, le choix du locataire, le montant du loyer, etc. En cas de rénovation, ils doivent également s’accorder sur l’ampleur des travaux et leur financement. Chaque décision doit respecter la volonté de la majorité, représentant au moins les deux tiers des droits dans l’indivision.

Qu'est ce qu'un LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne une catégorie spécifique d’investissement immobilier en France. Il concerne les propriétaires qui mettent en location un bien immobilier meublé. Pour être qualifié de LMNP, l’investisseur doit remplir certaines conditions : les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas excéder 23 000 euros ou représenter plus de la moitié du revenu global du foyer si celui-ci est supérieur à 23 000 euros, et l’activité ne doit pas être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) comme activité professionnelle.

Cette distinction est importante car elle sépare les LMNP des Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) dont l’activité locative est plus substantielle et considérée comme professionnelle. Les LMNP bénéficient d’un régime fiscal plus avantageux comparé aux locations nues (non-meublées) ou à l’activité de LMP.

Les avantages de l'indivision en LMNP

L’indivision en LMNP présente des avantages significatifs, notamment lorsqu’elle est comparée à d’autres formes juridiques telles que la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille.

  • Flexibilité de l’Indivision vs SCI : L’indivision est beaucoup plus souple que la SCI. Alors que la SCI nécessite une structure plus formalisée avec des statuts à rédiger et une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, l’indivision permet une gestion plus libre et directe du bien. Cela peut être particulièrement avantageux pour des investisseurs souhaitant éviter les lourdeurs administratives.

  • Indivision vs SARL de Famille : Contrairement à la SARL de famille, qui est une structure commerciale destinée aux membres d’une même famille, l’indivision ne limite pas la participation aux seuls membres familiaux. Elle offre ainsi une plus grande liberté quant au choix des co-indivisaires.

Comment déclarer une location meublée en indivision ?

La déclaration d’une location meublée en indivision implique plusieurs étapes clés et nécessite une attention particulière pour assurer une conformité totale avec les réglementations fiscales. Voici un guide étape par étape pour vous aider dans ce processus.

Avant de vous lancer dans la déclaration de votre location meublée en indivision, voici quelques conseils pratiques :

  1. Obtention d’un Numéro SIRET : Ce processus peut être initié sur le portail de l’INPI. Pour un guide détaillé et pas à pas sur chaque écran du site de l’INPI pour créer et obtenir son SIRET pour faire du LMNP, consultez notre ebook pour créer votre LMNP.

  2. Simplification du Processus : Utiliser notre logiciel LMNP en ligne peut grandement simplifier la gestion de votre location meublée. Notre logiciel de comptabilité cloud, par exemple, permet de gérer facilement tous les aspects comptables de votre location meublée en indivision, générer la liasse fiscale, et la télédéclarer aux impôts.

Est il possible de sortir d'une indivision en LMNP ?

  1. Règlement à l’Amiable :

    • Avantages :
      • Moins Coûteux et Plus Rapide : Évite les frais de justice et les longs délais des procédures judiciaires.
      • Contrôle Mutuel : Permet aux parties de contrôler le processus et de parvenir à une solution mutuellement avantageuse.
    • Inconvénients :
      • Accord de Toutes les Parties Nécessaire : Tous les indivisaires doivent être d’accord sur les termes de la sortie, ce qui peut être difficile si les relations sont tendues.
      • Complexité des Négociations : Les négociations peuvent être complexes, surtout en cas de désaccord sur la valeur du bien ou la répartition des fonds.

  2. Règlement au Tribunal :

    • Avantages :
      • Solution Imposée en Cas de Désaccord : Utile lorsque les parties ne parviennent pas à un accord à l’amiable.
      • Processus Formel et Équitable : Assure un traitement équitable de toutes les parties par un tiers neutre.
    • Inconvénients :
      • Coûteux et Long : Les frais de justice peuvent être élevés, et les procédures judiciaires prennent souvent du temps.
      • Manque de Contrôle sur le Résultat : Les parties ont moins de contrôle sur le résultat final, qui est déterminé par le juge.

Conseils Juridiques

  • Consultation d’un Avocat Spécialisé : Il est fortement conseillé de consulter un avocat spécialisé en droit immobilier ou en droit des successions. Un avocat pourra vous conseiller sur la meilleure voie à suivre et vous représenter tout au long du processus.
  • Évaluation Professionnelle du Bien : Faites évaluer le bien par un expert pour avoir une idée claire de sa valeur marchande. Cela peut aider à faciliter les négociations ou servir de base pour une décision de justice.
  • Tentative de Médiation : Avant de se tourner vers le tribunal, envisagez une médiation. Un médiateur peut aider à trouver un terrain d’entente entre les parties.

FAQ sur l'Indivision en LMNP

Dans une indivision LMNP, les revenus et les charges sont partagés entre les co-indivisaires selon leur part respective dans l’indivision. Chaque co-indivisaire déclare sa quote-part des revenus pour l’imposition.

Il faut s’inscrire auprès de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Ce numéro est nécessaire pour déclarer les revenus locatifs issus de la location meublée.