Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif, vous devez vous poser plusieurs questions au préalable afin d’éviter le piège du frottement fiscal et de minimiser la fiscalité lors de la revente. Nous vous présentons à travers cet article les régimes les plus utilisés afin de vous permettre de faire les bons choix dès l’acquisition ou dès la mise en location de votre bien immobilier.

Le revenu foncier

Le revenu foncier est un statut qui vous permet d’être taxé directement à l’impôt sur le revenu. Ce régime ne vous demande aucune formalité spécifique d’immatriculation en amont. Ce régime simple vous permet de louer votre bien immobilier en nu. Il est en effet impossible de louer en meublé votre bien immobilier à travers le régime du revenu foncier.

Les revenus entrant dans ce régime devront obligatoirement être déclarés directement sur votre déclaration d’impôt. Cependant il existe deux catégories en fonction de vos revenus.

Le régime du micro-foncier

Le régime du micro-foncier est un régime simplifié vous permettant de déclarer uniquement les revenus de votre location nue (sans avoir besoin de retrouver l’ensemble des dépenses attrait à votre bien immobilier). L’administration fiscale calcule automatiquement un abattement de 30% sur ces revenus et ensuite vous serez taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Attention ce régime ne peut être appliqué que si vous ne dépassez pas 15 000 € de revenus locatifs sur l’année. Vous devez prendre en compte dans ce plafond l’ensemble de vos locations entrant dans le régime foncier.

Les revenus doivent être déclarés dans votre déclaration d’impôt sur le revenu dans la case 4BE de votre déclaration 2042 de l’année écoulée.

Le régime réel

Le régime réel du revenu foncier, vous permet de déduire l’ensemble des charges attrait à votre location immobilière. Cela vous demandera de suivre plus attentivement tout au long de l’année les dépenses engagées dans le cadre de votre location immobilière. A titre d’exemple, vous pourrez déduire les travaux, les charges d’intérêts de l’emprunt ou encore les charges de copropriété, etc. Vous serez ainsi taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la différence entre les revenus de l’année et les charges engagées au cours de l’année.

Ce régime vous permet également de générer du déficit contrairement au régime du micro-foncier. A savoir que le déficit foncier peut être imputé sur les autres catégories de revenus (Exemple : Salaires, Pensions, professions libérales, etc…) à hauteur de 10 700 €. Si votre déficit est supérieur, il sera reportable sur les dix prochaines années sur les prochains revenus fonciers ou six ans sur les l’ensemble des autres catégories de revenus.

Comme nous l’avons indiqué au point précédent, ce régime est obligatoire si vos revenus cumulés sont supérieurs à 15 000 €.

Le régime réel vous obligera à remplir un formulaire complémentaire, la déclaration 2044 de la déclaration d’impôt sur le revenu qui remplira automatiquement les cases 4BA à 4BD de votre déclaration 2042.

Attention : Dans le même foyer fiscal, vous ne pourrez pas opter pour le micro-foncier et le régime réel. Vous devez faire un choix !

La SCI (Société Civile Immobilière)

La SCI est un outil d’investissement immobilier et accessoirement le régime préféré des français pour effectuer un investissement immobilier. En effet, cet outil vous permet de regrouper plusieurs associés (la plupart du temps de la même famille) afin de constituer un patrimoine familial et ainsi favoriser la transmission aux descendants.

La SCI peut être soumise à deux taxations différentes. Soit à l’impôt société (IS), soit l’impôt sur le revenu (IR).

SCI à l’impôt société

La SCI soumise à l’impôt société vous permet d’amortir une partie du bien immobilier sur une durée moyenne de 25 ans. Cet amortissement déterminé en fonction du prix d’acquisition vous permettra de réduire votre résultat fiscal annuel et ainsi vous éviter ou minimiser l’impôt société.

Cependant, étant donné que vous amortissez le bien immobilier chaque année, vous diminuez par conséquent la valeur nette comptable. Ainsi, lors de la revente, si la valeur nette comptable est nulle (après 25 ans), vous allez vous retrouver à payer de l’impôt société sur le prix de vente et non sur la plus-value du bien immobilier.

Ce régime sera donc préférable si vous souhaitez vendre rapidement le bien immobilier ou inversement ne jamais le vendre afin de le garder en patrimoine et ainsi le transmettre à vos descendants.

Vous n’aurez donc rien à déclarer au niveau de votre déclaration d’impôt sur le revenu, sauf si vous vous distribuez des dividendes.

SCI à l’impôt sur le revenu

La SCI soumise à l’impôt sur le revenu est taxée de la même manière que le régime foncier réel développé dans la partie du régime foncier. La différence réside uniquement dans la détention du bien. Vous détiendrez le bien via une structure juridique (la SCI) et non pas à titre personnel. Ce régime, contrairement à l’impôt société, ne vous permet pas d’amortir votre bien immobilier. Ainsi, vous allez surement générer des revenus fonciers chaque année et payer ainsi de l’impôt sur le revenu chaque année.

Cependant, ce régime vous permet de cumuler des abattements par année de détention, vous permettant ainsi de bénéficier de réductions significatives voir total d’imposition sur la plus-value réalisée. Cela vous demandera de devoir conserver le bien pendant un certain nombre d’année pour se voir exonérer de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Ci-dessous le barème :

Durée de détention Assiette pour l'impôt sur le revenu Assiete pour les prélèvements sociaux
Jusqu'à 5 années 0% 0%
De la 6e à la 21e année 6% 1,65%
22e année révolue 4% 1,6%
Au dela de la 22e année Exonération 9%
Au dela de la 30e année Exonération Exonération

Le choix entre la SCI à l’IS ou à l’IR dépendra de la stratégie que vous souhaitez adopter. Un changement de stratégie au cours de votre vie impactera fortement votre fiscalité. Nous vous conseillons de prévoir à l’avance les aléas de la vie sur au moins les 15 prochaines années.

La SCI à l’IR vous permet de faire de la location nue et la SCI à l’IS vous permet de faire de la location meublée et nue. De manière générale, nous vous conseillons de vous faire accompagner par un expert-comptable dans l’ensemble de vos stratégies immobilières sur le volet juridique et fiscal. Ce dernier vous accompagnera sur les montages juridiques et vous permettra de minimiser votre fiscalité.

De plus, le choix d’un investissement immobilier à travers une SCI vous obligera à élaborer une liasse fiscale à l’IR (Déclaration 2072) et à l’IS (Déclaration 2065). Un expert-comptable est fortement conseillé pour éviter les erreurs de déclaration.

Attention : Un bien acquis à titre personnel ne pourra être apporté ou cédé à une SCI sans un passage obligatoire chez le Notaire et le règlement des frais de mutation liés d’environ 7,5% du prix du bien.

Le LMP et LMNP (Location meublé professionnel et non professionnel)

Le régime du LMP et LMNP voit le jour grâce aux incitations fiscales proposées par l’administration fiscale. La loi ALUR a finalement légiféré en 2014 les contours de ce régime qui devient l’outil à la mode pour effectuer vos investissements locatifs.

Ce régime hybride, vous permet de bénéficier des avantages de la SCI à l’IS et ceux de la SCI à l’IR tout en conservant le bien immobilier à titre personnel. En amont, il nous faut distinguer la différence entre le régime LMP et LMNP.

En réalité, vous n’aurez pas le choix entre les deux régimes. Vous devrez appliquer le régime du LMP en fonction des conditions reprises ci-dessous. Si vous n’entrez pas dans ces conditions, vous devrez déclarer vos revenus en LMNP.

  • Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile
  • Ces recettes doivent être supérieures au montant total des autres revenus d’activités du foyer fiscal
Attention : Les seuils s’apprécient sur l’ensemble du foyer fiscal.
Dans le cadre du LMNP, vous aurez le choix entre le LMNP Réel et Micro BIC.
 

Le LMNP Réel

Ce régime vous permettra de déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices industrielles et commerciaux) de votre déclaration d’impôt sur le revenu et non dans la catégorie des revenus fonciers. Vous bénéficiez du système d’amortissement que propose la SCI à l’IS mais également d’un système d’abattement par année de détention comme pour la SCI à l’IR. Ainsi vous pourrez minimiser vos revenus déclarés chaque année dans votre déclaration d’impôt sur le revenu et minimiser la fiscalité sur la plus-value lors de la revente.

Au régime réel, vous devrez obligatoirement élaborer une déclaration 2033, élaborez votre devis ici, à l’aide de professionnels. Les revenus devront être déclarés dans les cases allant de 5NA à 5PY en fonction de votre situation. Le déficit fiscal pourra également être reporté sur les revenus de même catégorie sur une durée de 10 ans.

L’avantage du LMNP vous permet d’adhérer à ce régime avec seulement l’envoi d’un formulaire P0i et sans changer la détention du bien. Par ailleurs, si le bien a été acquis à deux, vous pouvez bénéficier également du régime de l’indivision. Il s’agit du régime LMNP mais avec deux propriétaires sur le même bien.

Vous devrez souscrire à un CGA (Centre de gestion agréé) si votre résultat est positif (il faudra anticiper cette adhésion). Cette adhésion devra être faite dans les 5 mois qui suivent la création de votre LMNP. Le cas échéant, si vous n’avez pas adhéré et que vous déclarez un résultat positif vous serez majoré de 25%. Cependant, cette obligation d’adhésion va disparaître d’ici quelques années.

Le MICRO BIC

Le régime micro BIC vous permet de déclarer vos revenus sur votre déclaration d’impôt sur le revenu sans établir de liasse fiscale. Cependant, comme le régime du micro-foncier vous ne pourrez rien déduire. A vous de voir de calculer le plus avantageux avant de vous lancer de les démarches administratives. Le plafond du Micro-BIC est de 72 600 €.

Vous serez ensuite taxé sur 50% des revenus déclarés. Par conséquent, vous aurez un impôt à payer dès que vous déclarez des revenus dans cette catégorie, contrairement au Régime Réel du LMNP vous permettant de réduire massivement votre résultat et de maximiser votre économie d’impôt chaque année.

Le LMP

Si vous entrez dans les conditions citées ci-dessus, vous devrez appliquer le régime du LMP. Ce régime vous permettra de bénéficier, en cas de déficit, d’imputation des déficits du LMP sur les autres catégories de revenus de l’année sans plafond !

Cependant, dans le régime LMP, vous devrez être adhérant à l’URSSAF car il s’agit d’une activité professionnelle et vous serez taxé en fonction du résultat. Même en cas de résultat nul, vous devrez payer une cotisation minimum forfaitaire à l’URSSAF.

Attention : Si vous êtes éligible à l’IFI et que vous souhaitez passer un ou plusieurs biens en LMP, vous ne pourrez sortir les biens de l’IFI que si le résultat du LMP est positif. Dans le cas contraire, les biens immobiliers retournent dans la base de calcul de l’IFI.

Le choix du LMNP ou du LMP est souvent le moyen le plus efficace et rapide pour minimiser votre frottement fiscal et bénéficier d’une économie d’impôt considérable. Effectuez une simulation dès maintenant afin de vous rendre compte de l’économie d’impôt possible.

La SARL de famille

Le régime de la SARL familiale a été mis en place afin de pouvoir bénéficier des avantages du LMNP mais avec plusieurs associés. Il s’agit l’un des rares statut juridique vous permettant de bénéficier de l’Impôt sur le revenu (IR) tout en étant sous la forme d’une entreprise. Tout ça sans limite de temps.

Cependant ce régime possède des conditions strictes. En effet, l’ensemble des associés doivent faire partie de la même famille. En cas de bénéfice élevé, vous n’aurez aucun moyen d’optimiser votre imposition personnelle car vous serez taxé en fonction du pourcentage de détention dans la SARL de famille.

Vous devrez tenir une réelle comptabilité en faisant appel à un expert-comptable qui émettra une liasse fiscale annuelle.

En conclusion, en fonction des différents régimes que nous venons de vous présenter, il n’existe pas de solutions miracles. Vous devrez étudier votre stratégie immobilière en amont et effectuer les bons choix dès le début pour pouvoir maximiser l’économie d’impôt. N’hésitez pas à nous contacter pour d’éventuels conseils et nous faire part de vos doutes sur les choix que vous souhaitez prendre.