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L’investissement immobilier est un excellent moyen de se constituer un patrimoine et de générer des revenus locatifs. Parmi les options disponibles, la Société Civile Immobilière (SCI) et le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) sont des dispositifs populaires. Chacun a ses avantages et inconvénients, et le choix entre ces deux dispositifs dépendra de vos objectifs et de votre situation.
Cet article vous aidera à comprendre les différences entre la SCI et le LMNP, et à choisir le dispositif le mieux adapté à votre situation.
La SCI
La SCI est une structure juridique permettant de détenir et gérer un patrimoine immobilier en commun avec d’autres associés. Les avantages principaux de la SCI incluent la séparation du patrimoine immobilier de celui des associés, facilitant ainsi la transmission de ce patrimoine aux enfants.
Une SCI (société civile immobilière) a pour objet social la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Elle permet de :
- Gérer la location de biens immobiliers
- Déclarer des revenus locatifs ainsi que des charges
- Le partage des bénéfices entre les associés de cette dernière
- Une distinction entre le patrimoine de la SCI et le patrimoine des associés qui permet de ne pas pouvoir saisir le patrimoine personnel des associés en cas d’impayés
- Une transmission de patrimoine possible en transmettant les parts de la SCI aux enfants
- La possibilité d’opter pour l’assujettissement à l’IR
- Pas de limite de loyers perçu dans l’année (contrairement au LMNP)
De plus, une SCI doit obligatoirement être détenue par au moins 2 associés.
Il sera également nécessaire de rédiger des statuts et de nommer un gérant.
LMNP
Le LMNP est un statut fiscal qui s’adresse aux particuliers qui louent des logements meublés. Il offre une fiscalité avantageuse grâce à l’amortissement et à la défiscalisation immobilière, réduisant ainsi considérablement les impôts.
Contrairement à la SCI, le LMNP (Location meublée non professionnelle) n’est pas une société. C’est uniquement un statut fiscal qui permet de déclarer des revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel.
Cependant, même si le statut de LMNP ne nécessite pas la création d’une société, vous devrez obtenir un numéro SIREN pour exercer en tant que LMNP. Consultez notre article sur l’obtention de votre numéro SIREN grâce au formulaire P0i.
Mais il n’y aura pas de statuts, de société à créer ou de gérant à nommer et vous pourrez exercer seul sans avoir besoin de prendre un deuxième associé.
Pour pouvoir bénéficier de ce statut de LMNP vous devez :
- Soit percevoir moins de 23 000€ de revenus fonciers annuel
- Soit générer un montant de revenus fonciers inférieurs à 50% de tous vos revenus confondus
Si un des 2 critères n’est pas respecté, vous passerez alors en LMP (loueur en meublé professionnel).
Avantages et inconvénients SCI versus LMNP
Vous désirez investir dans l’immobilier et vous hésitez sur le choix de la forme juridique que vous allez utiliser ?
Cet article vous aidera dans votre choix pour que vous puissiez savoir quel régime est le plus favorable selon votre cas de figure.
Pourquoi choisir la SCI ou le LMNP ?
Objectifs d'investissement
La SCI est particulièrement adaptée pour les investisseurs qui souhaitent gérer un portefeuille immobilier avec d’autres associés. Elle facilite la gestion et la transmission du patrimoine. Le LMNP, quant à lui, est idéal pour les investisseurs cherchant à optimiser leur fiscalité et générer des revenus locatifs grâce à la location meublée.
Protection du patrimoine
La SCI offre une protection du patrimoine personnel des associés en cas d’impayés, puisque le patrimoine de la SCI est distinct de celui des associés. Le LMNP n’offre pas cette protection, mais il permet de bénéficier d’avantages fiscaux importants.
Fiscalité et avantages fiscaux
La SCI peut être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Les associés de la SCI sont imposés en fonction de leur quote-part de bénéfices. Le LMNP permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse grâce au régime réel simplifié d’imposition et à l’amortissement du bien immobilier.
Gestion et comptabilité
La SCI implique certaines obligations de gestion, comme la tenue d’une comptabilité et la rédaction de procès-verbaux d’assemblée générale. Le LMNP requiert une gestion plus simple, notamment avec l’aide de logiciels de gestion comme Declaration LMNP qui facilitent la tenue de la comptabilité et la génération de la liasse fiscale à télétransmettre aux impôts.
Pour qui sont adaptés ces dispositifs ?
La SCI est adaptée aux investisseurs souhaitant s’associer avec d’autres personnes pour gérer un patrimoine immobilier. Le LMNP convient davantage aux investisseurs individuels cherchant à optimiser leur fiscalité et générer des revenus locatifs.
Le LMNP est souvent utilisé pour la location de résidences de services, ciblant des locataires spécifiques tels que les étudiants, les seniors ou les personnes dépendantes (EPHAD). Le LMNP sont des baux de 1 an.
Combien coûtent la SCI et le LMNP ?
La SCI implique des coûts de création et de gestion, ainsi que l’impossibilité de déduire certaines charges locatives et l’amortissement du bien dans son imposition.
Le LMNP permet de déduire une grande partie des charges locatives et l’amortissement du bien, réduisant ainsi les coûts et les impôts. Toutefois, la gestion des biens en LMNP peut nécessiter un investissement en temps et en ressources.
Tableau récapitulatif de synthèse
| Critères | SCI | LMNP |
|---|---|---|
| Statut | Société civile immobilière | Statut fiscal |
| Objet | Gestion d'un ou plusieurs biens immobiliers | Déclaration de revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel |
| Associés minimum | 2 associés minimum | Pas de minimum d'associés |
| Formalités juridiques | Rédaction de statuts, nomination d'un gérant, ouverture d'un compte bancaire dédié | Obtention d'un numéro SIREN |
| Protection du patrimoine | Patrimoine SCI distinct du patrimoine des associés | Pas de distinction de patrimoine |
| Transmission du patrimoine | Transmission des parts de la SCI aux enfants | Transmission du bien détenu plus difficile |
| Fiscalité | Option pour l'assujettissement à l'IR ou à l'IS | Régime réel (déduction des amortissements) ou régime micro-BIC (abattement de 50% sur les loyers) |
| Limites de revenus locatifs | Pas de limite | Moins de 23 000€ de revenus fonciers annuels ou inférieurs à 50% des revenus globaux |
| Durée des baux | Variable | 1 an (pour les baux en LMNP) |
