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Lors de l’acquisition de votre bien immobilier et de votre stratégie locative, vous pouvez être amené à être assujetti à la TVA. Nous vous présentons les conditions d’assujettissement et les pièges à éviter.
La TVA à l’acquisition
Lorsque vous faites l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA, vous allez devoir payer de la TVA à 20% sur cette acquisition. En effet, le promoteur immobilier, étant assujetti à la TVA, est dans l’obligation de vous vendre ce bien avec de la TVA.
Vous bénéficierez de la déduction de la TVA sur votre acquisition à 20% si :
- Vous avez acquis un logement neuf ou en VEFA (principalement ce type de situation)
- Vous avez acquis un logement ancien auprès d’un marchand de bien qui a pris l’option d’acheter le bien avec de la TVA à 20%
Cependant, la déduction n’est pas acquise à 100% tant que vous n’avez pas conservé le bien pendant une durée de 20 ans. Il faut par ailleurs, continuer à utiliser les services d’un gestionnaire pendant la même durée de 20 ans. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser la TVA sur le prorata restant dû entre la date d’acquisition et la date de cession (ou date de cessation d’utilisation de votre gestionnaire).
Attention : Vous l’aurez compris, vous pourrez déduire la TVA uniquement si vous êtes éligible à la TVA sur vos loyers. C’est dans ce cas de figure que l’investissement dans une résidence gérée (Étudiantes, Seniors, Tourisme, etc…) devient intéressant. Mais vous devrez respecter les règles scrupuleusement pour bénéficier de cette déduction. Consultez notre article : Quels biens immobiliers pour faire de la location meublé pour avoir plus d’informations sur les résidences de services.
La TVA sur vos loyers
L’assujettissement de votre activité à la TVA dépendra également de la situation dans laquelle vous vous trouvez.
Les résidences de services
L’investissement dans une résidence de services vous permettra de bénéficier d’une sécurité sur le versement des loyers par votre gestionnaire. Cependant, vous serez placé sous le régime d’un bail commercial entre vous et le gestionnaire.
Ce bail commercial est soumis à la TVA au taux de 10% ou 5.5% pour les logements type EHPAD. (Ce régime vous permettra de déduire la TVA sur l’acquisition de votre bien immobilier neuf ou en VEFA).
Le régime du BIC Hôtelier
Lorsque vous vous lancez dans l’aventure de la location meublée, vous devrez comprendre votre situation afin de connaître votre régime applicable. En effet il n’existe pas que le régime LMNP et LMP. Vous pourrez tomber également sous le régime du BIC Hôtelier.
Pour entrer dans le régime du BIC Hôtelier, communément appelé le régime Para-hôtelier, vous devez fournir en plus de la location meublée au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières suivantes :
- Proposer un petit déjeuner (en chambre ou dans un local aménagé pour l’occasion)
- Proposer un service de nettoyage régulier (durant tout le séjour et pas seulement à l’entrée et à la sortie)
- Fournir du linge de maison (pendant l’ensemble du séjour)
- Proposer un service de réception (Possibilité de sous-traiter ce service ou effectuer ce service indirectement via un service électronique tout au long de l’année)
Le BIC Hôtelier vous obligera à vous assujettir à la TVA, ce qui n’est pas forcément une bonne chose lorsque vous souhaitez uniquement faire de la location meublée classique sans pour autant entrer dans le champ du BIC Hôtelier.
L’utilisation d’un intermédiaire ne vous fera pas perdre votre qualité d’exploitant. Vous conserverez donc votre assujettissement à la TVA. Dans ce cas de figure, vous aurez le droit de déduire la TVA sur les dépenses liées aux prestations para hôtelières et à l’activité de manière générale.
Vous appliquez la TVA à taux réduit de 10% pour l’ensemble de votre activité. N’hésitez pas à consulter notre article : Comment savoir si vous êtes éligible au régime BIC Hôtelier.
En conclusion, choisissez avec attention vos investissements immobiliers sous peine de devoir respecter des conditions parfois trop contraignantes dans votre gestion quotidienne de l’activité meublée.
