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Lorsque vous réalisez votre investissement immobilier, vous allez vous questionner sur le choix du statut juridique en fonction de plusieurs problématiques que nous définissons ci-dessous :
- Quel montage vous permettra de payer le moins d’impôt possible ?
- Quel montage vous permettra de réaliser la location que vous souhaitez effectuer ?
- Quel est le traitement de la plus-value lors de la cession ?
A travers cet article, nous vous présentons les avantages et les inconvénients de la location nue et meublée et les impacts fiscaux annuels. Si vous souhaitez connaitre le traitement de la plus-value de cession. Nous invitons à consulter l’article « Quel est le traitement de la plus-value lors de la cession ? ».
Par ailleurs, la location nue peut être réalisée à travers une SCI ou alors à titre personnel. Contrairement à la location meublée qui devra exclusivement être réalisée sous le régime LMNP/LMP ou bien encore sous certaines conditions dans une SCI soumise à l’impôt société.
La réglementation juridique autour des régimes de location
La location nue ou vide
Dans le cadre d’une location nue, vous vous exonérez de l’obligation de fournir les meubles et équipements obligatoires que propose la location en meublé. Le dépôt de garantie demandé correspondra à un mois de loyer hors charges.
Cependant, le bail est plus rigide en location nue. En tant que bailleur, vous vous engagez dans un bail de 3 ans minimum reconduit par tacite reconduction. Si vous souhaitez résilier le bail, vous devez prévenir votre locataire 6 mois avant l’échéance du bail. Dans le cas contraire, vous restez engagé pour 3 ans par tacite reconduction.
Dans le cas où le locataire souhaite résilier le bail, il pourra le faire à tout moment avec un préavis de 3 mois. Dans certaines conditions, le préavis pourra être raccourci à 1 mois.
La location meublée
La location meublée doit cependant respecter des règles strictes en fonction du type de location :
- Location meublée longue durée
- Location meublée touristique
Dans le cas d’une location en meublé longue durée, vous devrez respecter un bail de 1 an reconduit tacitement avec une spécificité pour les logements étudiants qui devront respecter un bail de 9 mois non renouvelable.
Le dépôt de garantie est quant à lui plus élevé, vous pourrez demander un montant correspondant à 2 mois de loyer hors charges.
La résiliation se fera 3 mois par le bailleur avant l’échéance du bail sauf pour le bail d’un logement étudiant.
Le locataire quant à lui pourra résilier le bail à tout moment en respectant 1 mois de préavis.
Dans le cas d’une location touristique, le suivi est très simple. Le bail ne pourra pas dépasser 90 jours, vous pouvez fixer le dépôt de garantie librement et il n’existe pas de résiliation sauf si vous le prévoyez dans le bail.
La réglementation juridique actuelle permet une souplesse de la location en meublé contrairement à la location nue. Cela vous permettra plus facilement de vous défaire d’un locataire ou de vendre le bien avec des conditions de résiliation plus rapide et une durée de bail plus courte.
Nous vous proposons un résumé ci-dessous des différents régimes :
| Caractéristiques du bail | Bail meublé longue durée | Location meublée saisonnière | Location nue |
| Durée du bail | 1 an avec tacite reconduction | Durée déterminée dans le contrat (Maximum 90 jours) | 3 ans avec tacite reconduction |
| Dépôt de garantie | 2 mois | Libre | 1 mois |
| Résiliation du bail par le bailleur | Possible 3 mois avant l’échéance du bail | Pas de résiliation de la part du bailleur | Possible 6 mois avant l’échéance du bail |
| Résiliation du bail par le locataire | Possible à tout moment avec 1 mois de préavis | Possible uniquement si le bail le prévoit | Possible à tout moment avec 3 mois de préavis (sauf exceptions) |
Le choix du régime en fonction de la fiscalité annuelle
Chaque année, que vous soyez sous le régime de la location nue ou meublée vous devrez déclarer les revenus acquis dans le cadre de cette activité.
Nous rappelons que la location nue est assimilée à des (RF) Revenus fonciers alors que la location meublée se caractérise sous la forme de LMP/LMNP en activité (BIC) Bénéfices Industriels et commerciaux. Le traitement fiscal est donc différencié et n’entraînera pas les mêmes conséquences sur votre imposition.
Le régime fiscal de la location nue en micro foncier
Le régime du micro foncier est un régime simplifié vous permettant de déclarer uniquement les revenus de votre location nue (sans avoir besoin de retrouver l’ensemble des dépenses attrait à votre bien immobilier). L’administration fiscale calcule automatiquement un abattement de 30% sur ces revenus et ensuite vous serez taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Attention ce régime ne peut être appliqué que si vous ne dépassez pas 15 000 € de revenus locatifs sur l’année. Vous devez prendre en compte dans ce plafond l’ensemble de vos locations entrant dans le régime foncier.
Le régime fiscal de la location nue au réel
Le régime réel du revenu foncier, vous permet de déduire l’ensemble des charges attrait à votre location immobilière. Cela vous demandera de suivre plus attentivement tout au long de l’année les dépenses engagées dans le cadre de votre location immobilière. A titre d’exemple, vous pourrez déduire les travaux, les charges d’intérêts de l’emprunt ou encore les charges de copropriété, etc. Vous serez ainsi taxé au barème progressif de l’impôt sur le revenu sur la différence entre les revenus de l’année et les charges engagées au cours de l’année.
Ce régime vous permet également de générer du déficit contrairement au régime du micro foncier. A savoir que le déficit foncier peut être imputé sur les autres catégories de revenus (Exemple : Salaires, Pensions, professions libérales, etc…) à hauteur de 10 700 €. Si votre déficit est supérieur, il sera reportable sur les dix prochaines années sur les prochains revenus fonciers ou six ans sur les l’ensemble des autres catégories de revenus.
Comme nous l’avons indiqué au point précédent, ce régime est obligatoire si vos revenus cumulés sont supérieurs à 15 000 €.
Attention : Dans le même foyer fiscal, vous ne pourrez pas opter pour le micro foncier et le régime réel. Vous devez faire un choix !
Le régime fiscal du Micro-BIC
Le régime micro-BIC vous permet de déclarer vos revenus sur votre déclaration d’impôt sur le revenu sans établir de liasse fiscale. Cependant, comme le régime du micro-foncier vous ne pouvez rien déduire. A vous de calculer le plus avantageux avant de vous lancer dans les démarches administratives. Le plafond du Micro-BIC est de 72 600 € pour la location classique et 176 200 € pour la location saisonnière.
Vous serez ensuite taxé sur 50% des revenus déclarés sur la location classique et 71% pour la location saisonnière. Par conséquent, vous aurez un impôt à payer dès que vous déclarez des revenus dans cette catégorie, contrairement au Régime Réel Simplifié du LMNP vous permettant de réduire massivement votre résultat et de maximiser votre économie d’impôt chaque année.
Le régime fiscal de location en meublé au régime Réel Simplifié
Ce régime vous permettra de déclarer vos revenus dans la catégorie des BIC (Bénéfices industrielles et commerciaux) de votre déclaration d’impôt sur le revenu et non dans la catégorie des revenus fonciers. Vous bénéficiez du système d’amortissement que propose la SCI à l’IS mais également d’un système d’abattement par année de détention comme pour la SCI à l’IR. Ainsi vous pourrez minimiser vos revenus déclarés chaque année dans votre déclaration d’impôt sur le revenu et minimiser la fiscalité sur la plus-value lors de la revente.
Nous vous présentons un exemple ci-dessous qui vous permettra de comprendre les différences liées à votre investissement locatif :
- Acquisition T3 avec apport de 30% : 360 000 €
- Emprunt sur 15 ans 2.5%
- Acquisition du mobilier : 10 000 €
- Revenu mensuel : 2 000 €
- Remboursement emprunt mensuel : 1 732 €
- Taux imposition : 30%
Dans l’exemple repris ci-dessus, vous constatez que le plus avantageux dans cet investissement est le régime réel de la location en meublé. En effet, vous finissez chaque année avec un effort supplémentaire de trésorerie de 4 843 €. Alors que les trois autres possibilités vous obligent à effectuer un effort de trésorerie plus important.
Le passage de la location nue à la location en meublé
Si vous êtes déjà engagé dans une location nue et que vous souhaitez passer en location meublé vous pourrez le faire sans problématique majeure mais voici tout de même les points à respecter.
- Vous devez dans un premier temps résilier le bail en cours et respecter les délais légaux prévus pour la location nue.
- Vous n’avez aucun impôt latent à payer pour changer de régime fiscal. Cependant, vous ne pourrez pas imputer les déficits fonciers (non encore imputés) sur le nouveau statut en meublé (LMNP). Par ailleurs, si vous générez du déficit sur la location en meublé, vous ne pourrez pas l’imputer sur vos revenus globaux comme pour la location nue.
- Vous devrez investir dans les mobiliers et équipements obligatoires pour réaliser de la location meublée
- Vous devrez vous immatriculer sur le site Infogreffe si vous souhaitez passer en LMNP. Vous pouvez consulter notre guide pour vous aider dans votre immatriculation de location en meublé.
- Le loueur en meublé devra s’acquitter de la (CFE) Cotisations Foncières des Entreprises contrairement à la location en nue.
Nous rappelons également que la location en meublé peut se faire à travers une SCI à l’IS (Impôt sur les sociétés). Par conséquent, si vous détenez un bien dans une SCI à l’IR (Impôt sur le revenu) et que vous souhaitez réaliser de la location en meublée, vous devrez changer le régime fiscal de votre SCI. Vous perdriez les avantages cumulés à l’IR comme les abattements pour durée de détention.
Attention : Si votre bien se situe dans une SCI, vous ne pourrez pas passer dans le régime du LMNP ou du LMP. La seule possibilité est de réaliser votre location meublée en changeant le régime de votre SCI en passant à l’impôt sur les sociétés.
Le passage du Micro-BIC à la location meublée en Réel
Dans le cas où vous avez déjà effectué des déclarations dans le passé en Micro-BIC, vous devez lever l’option avant la déclaration annuelle (au cours du mois de Mai), en prévenant votre SIE compétent.
