Lorsque vous souhaitez investir pour effectuer de la location en meublé, vous avez le choix sur une multitude de produits sur le marché. Nous avons établi une liste non-exhaustive dans notre article : Comment réaliser de la location meublée non professionnelle ? que nous détaillons dans cet article.

Louer sa résidence principale

Pour effectuer de la location meublée avec sa résidence principale, vous devez respecter dans un premier temps les conditions du LMNP, c’est-à-dire :

  • Fournir l’ensemble du mobilier / accessoires obligatoires, vous retrouvez la liste dans notre article : Comment faire de la location meublée non professionnelle ?
  • Vous devez continuer à occuper votre résidence principale au moins 8 mois par an sous peine de requalification en résidence secondaire

Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale, vous devez également ajouter une condition supplémentaire :

  • Fournir un accès privatif à la partie du logement en LMNP

Retrouvez notre article consacré à la location meublée de votre résidence principale afin de pouvoir comprendre l’ensemble des tenants et aboutissants sans vous faire piéger par ce régime.

Investir dans une résidence de services

Le choix de la résidence de services

Les résidences de services sont des logements construits et gérés la plupart du temps par des promoteurs immobiliers (Exemple : Vinci Immobilier / Nexity / Gecina). Ils se caractérisent sous la forme de :

  • Résidence Étudiante
  • Résidence Senior
  • Résidence Tourisme
  • Résidence D’affaires

Chaque type de résidence s’accompagne d’avantages et d’inconvénients. Nous ne prenons pas part au choix de vos investissements, mais globalement les avantages et inconvénients sont les mêmes pour chaque catégorie de résidence de services.

Les résidences de services proposent la plupart du temps dans le cadre d’une location Tourisme de vous laisser utiliser le bien pendant 8 semaines par an. Cette option n’est pas négligeable, vous pourrez utiliser ce logement pour vos vacances par exemple. Cependant, le calendrier sera déterminé par le gestionnaire et vous pourrez mettre de côté une bonne partie des vacances scolaires.

Le montage juridique

En investissant dans une résidence de service. Vous vous trouverez dans une situation où vous n’êtes pas directement lié par un contrat avec le locataire. En effet, le but principal de l’opération étant de vous retrouver lié par un bail commercial avec le gestionnaire et le gestionnaire sera lié par un contrat de location avec le locataire.

L’intérêt étant de toucher votre loyer tous les mois, que le bien soit loué ou non. En effet, le rôle du gestionnaire est d’exploiter votre bien. C’est leur travail de trouver un locataire. Par conséquent, que le logement soit loué ou non, vous recevrez votre loyer.

Il faudra tout de même choisir un gestionnaire avec une santé financière forte, leur permettant de faire face aux éventuelles crises financières.

Vous trouverez ci-dessous un schéma explicatif du montage juridique :

montage juridique

La fiscalité d’une résidence de services

La TVA sur les loyers encaissés

Au regard du montage juridique établi entre vous et le gestionnaire en charge de votre bien immobilier. L’ensemble des loyers encaissés sera soumis à la TVA au taux de 10% ou 5.5% pour les logements type EHPAD. Vous devrez effectuer des déclarations sur un rythme mensuel / trimestriel ou annuel en fonction de l’option choisie dans votre formulaire P0i.

La TVA à l’acquisition

Vous bénéficierez de la déduction de la TVA sur votre acquisition à 20% si :

  • Vous avez acquis un logement neuf ou en VEFA (principalement ce type de situation)
  • Vous avez acquis un logement ancien auprès d’un marchand de bien qui a pris l’option d’acheter le bien avec de la TVA à 20%

Cependant, la déduction n’est pas acquise à 100% tant que vous n’avez pas conservé le bien pendant une durée de 20 ans. Il faut par ailleurs, continuer à utiliser les services d’un gestionnaire pendant la même durée de 20 ans. Si ce n’est pas le cas, vous devrez rembourser la TVA sur le prorata restant dû entre la date d’acquisition et la date de cession (ou date de cessation d’utilisation de votre gestionnaire). 

N’hésitez pas à vous faire conseiller par un spécialiste pour effectuer ce type d’investissement.

Le régime du Censi-Bouvard

Ce régime fiscal, vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal personnel sur votre déclaration d’impôt sur le revenu en plus de votre statut de LMNP. Cela se traduit par un engagement de location pendant 9 ans et en contrepartie vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 11% du prix d’acquisition de votre bien immobilier dans la limite de 300 000 €.

Cependant, en contrepartie vous ne bénéficiez pas de l’amortissement sur ce bien sur votre statut de LMNP. La fraction supérieure à 300 000 € est quant à elle amortissable car elle ne rentre pas dans le régime Censi-Bouvard.

Pour le moment, ce régime s’arrête au 31 Décembre 2022. La loi de finances ne prévoit pas pour le moment une prolongation sur 2023. Si vous souhaitez bénéficier de ce régime vous devrez investir et prendre l’option avant la fin de l’année 2022.

Louer une résidence secondaire classique

Dans le cadre de votre stratégie, vous pourrez décider d’opter pour un investissement dans une location meublée dite classique. Il vous suffira d’acheter un bien immobilier ancien ou neuf.

Dans ce cas de figure, nous vous invitons à utiliser notre outil de simulation afin de vous rendre compte de la rentabilité de votre acquisition en fonction des loyers prévisibles. Ce type d’investissement reste le plus courant car il vous laisse une plus grande souplesse sur votre gestion et ce bien immobilier sera plus facile à revendre le cas échéant.

Par ailleurs, vous ne serez pas soumis à TVA, cela peut donc vous faciliter la gestion courante et vous éviter des écueils avec l’administration fiscale.

En conclusion, il existe une multitude d’investissements. Nous avons mis en avant les catégories de biens les plus utilisés pour effectuer du LMNP et du LMP.