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Lorsque vous souhaitez passer le pas et faire de la location meublée non professionnelle (LMNP), vous devez connaître les conditions et les démarches à effectuer.
Le bien mis en LMNP
Pour bien débuter votre activité, il faut bien comprendre ce que vous avez le droit de faire dans le cadre du régime fiscal du LMNP.
Dans le cadre de cette activité vous pouvez faire entrer une multitude de biens. Voici les types de biens entrant dans le champ :
- Vous pouvez investir dans le neuf : Dans le cadre de cet investissement, vous pouvez récupérer la TVA sur l’acquisition.
- Vous pouvez investir dans l’ancien : Ce type d’investissement vous permet la plupart du temps d’avoir une rentabilité élevée, mais attention aux travaux à prévoir. Cependant, vous pouvez déduire les travaux.
- Vous pouvez investir dans des résidences seniors / étudiantes : Cet investissement vous permet d’assurer un loyer grâce à une société de gestion qui va prendre en charge votre bien. Vous serez cependant soumis à la TVA sur vos revenus.
- Vous pouvez investir dans un bien pour de la location saisonnière : Cet investissement vous permettra de bénéficier d’un investissement qui ne sera pas loué toute l’année mais avec des rendements forts sur une courte période.
De plus, vous devez savoir que vous pouvez à n’importe quel moment passer l’un de vos biens immobiliers détenus à titre personnel sous un statut de LMNP. La condition primordiale est de ne pas avoir fait du LMNP auparavant avec ce bien. Du coup que vous ayez fait l’acquisition dans l’année ou il y a une dizaine d’années, cela ne change rien, vous pourrez faire du LMNP.
Pour les biens acquis il y a très longtemps, nous vous conseillons de les réévaluer par un professionnel de l’immobilier afin de bénéficier d’un amortissement plus élevé dans le cadre de votre activité et du coup de réduire votre résultat fiscal de l’activité du LMNP. Vous pouvez retrouver notre article Quelle valeur du bien immobilier pour la location en meublé pour plus de détails sur l’appréciation de la valeur du bien.
Formalités à réaliser
L’activité LMNP demande cependant de réaliser des formalités juridiques qui ne vous prendra pas plus de 10 minutes. Que le bien ait été acquis dans l’année ou bien des années auparavant, les démarches sont identiques.
Tout d’abord, vous devez vous immatriculer sur le site Infogreffe (https://www.infogreffe.fr/acces-formalite/immatriculationDGFIP.html) afin d’obtenir votre numéro SIRET qui vous permettra de pouvoir avoir la qualité de loueur en meublé.
Un guide pratique est mis à votre disposition gratuitement afin de vous aider à immatriculer votre bien. Cependant, si vous ne vous sentez pas capable de réaliser les démarches, contactez-nous afin de pouvoir vous accompagner.
Vous devez également savoir que si vous détenez plusieurs biens, vous pourrez effectuer l’activité de LMNP sous le même numéro SIRET. Vous laisserez l’immatriculation sous l’adresse du premier bien mis en location. Si vous souhaitez effectuer du LMP avec plusieurs biens en même temps lorsque vous vous immatriculez, choisissez l’adresse du bien qui a les plus hauts revenus.
Acquisition avec plusieurs propriétaires
Dans le cadre de vos investissements immobiliers, il peut arriver de vouloir effectuer du LMNP avec un bien détenu par plusieurs propriétaires. L’exemple le plus récurrent concerne un mari et une femme.
Dans ce cas de figure, il faudra faire attention lors de votre immatriculation. En effet vous n’êtes plus sous le régime du Loueur Meublé Non Professionnel. Vous êtes sous le régime de l’indivision. Il s’agit du même régime mais avec plusieurs propriétaires.
Nous vous proposons un exemple récurrent qui vous permettra de comprendre les différentes catégories existantes :
Si vous détenez un bien avec votre conjointe (50% et 50%) et un bien seul (100%) et que vous souhaitez faire du LMNP sur les deux biens. Vous devrez effectuer les démarches suivantes :
- Vous devrez créer un statut de LMNP auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour votre bien détenu à 100%
- Vous devrez créer un statut Indivision auprès du Greffe du Tribunal de Commerce pour votre bien détenu à 50%. Vous détiendrez chacun 50% de l’activité du LMNP.
Les spécificités du bail en location meublé
Il existe différentes catégories de baux en fonction de la situation dans laquelle vous vous trouvez. Voici ci-dessous un récapitulatif de la réglementation autour des baux.
| Caractéristiques du bail | Bail meublé ordinaire | Location meublée saisonnière |
|---|---|---|
| Durée du bail | 1 an avec tacite reconduction | Durée déterminée dans le contrat (Maximum 90 jours) |
| Dépôt de garantie | 2 mois | Libre |
| Résiliation du bail par le locataire | Possible 3 mois avant l’échéance du bail | Pas de résiliation de la part du bailleur |
| Résiliation du bail par le bailleur | Possible à tout moment avec un mois de préavis | Possible uniquement si le bail le prévoit |
| Charges locatives | Réel, provision ou forfait | Forfait |
Les meubles à fournir
Dans le cadre de la location meublée, vous devez fournir un certain nombre de mobiliers obligatoires afin de pouvoir entrer dans le champ d’application du LMNP.
Nous vous présentons ci-dessous la liste exhaustive des meubles à fournir :
- De la literie
- Des volets ou rideaux dans les chambres
- Une plaque de cuisson
- Un four ou four à micro-onde
- Un réfrigérateur
- Un congélateur
- Une vaisselle complète
- Des ustensiles de cuisine
- Une table à manger
- Des chaises
- Des compartiments de rangements
- Des luminaires
- Du matériel d’entretien
En cas de litige avec votre locataire, le juge pourra requalifier le bail du logement meublé en logement nue si vous n’avez pas respecté cette liste de meuble.
